Actualmente, con los tipos de interés en mínimos, posiblemente sea el momento más dulce para plantearnos contratar una hipoteca a tipo fijo en lugar de a tipo variable. Ello es debido a la protección que el tipo fijo ofrece contra las variaciones en los tipos de interés de los tipos variables. Veamos una reflexión al respecto.
Me estoy planteando pedir una hipoteca, ¿qué hago?
En estos momentos parece ser que el mercado inmobiliario vuelve a moverse y, con él, vuelven las ofertas hipotecarias de muchas entidades bancarias; seguramente ya habremos visto alguna publicidad en la que se nos ofrecen posibles hipotecas a mejores tipos de interés que durante lo peor de la crisis y, por ello, es posible que empecemos a plantearnos algún tipo de operación inmobiliaria, sea una compra, una reforma, o lo que fuere.
Supongamos que estamos ante la tesitura de cambiar de vivienda, o bien que queremos adquirir nuestra primera vivienda o una segunda residencia en la Costa o en la Montaña. Si no disponemos, como es bastante habitual, del efectivo necesario para acceder a esta compra, seguramente nos planteemos contratar un nuevo préstamo hipotecario para poder financiar un tanto por ciento del importe de la adquisición. Una vez vistas las diferentes alternativas e hipotecas que las distintas entidades bancarias ofrecen, de repente, alguien nos comenta lo siguiente; “y, vistos que el Euribor está bajo mínimos, ¿por qué no te planteas una hipoteca a tipo fijo?.
¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?
Se trata de un préstamo a largo plazo que incluye una garantía hipotecaria, normalmente un bien hipotecable, por ejemplo, una casa o un apartamento. Es decir, que la garantía de un préstamo hipotecario es un bien inmueble, una hipoteca sobre este bien.
Las hipotecas, o mejor dicho, los préstamos hipotecarios, se subdividen principalmente en dos grandes grupos:
- Hipotecas a tipo variable, en las que el tipo de interés aplicable a las cuotas de devolución de las mismas se calcula de manera periódica en función de un índice de referencia. Por ejemplo, una vez al año, aplicando un diferencial al Euribor.
- Hipotecas a tipo fijo, en las que el tipo de interés se pacta al principio de la vida del préstamo y permanece inalterado hasta el final del mismo. Es decir, que el tanto por ciento a pagar es constante, no varía.
No obstante, normalmente, el tipo de salida de una hipoteca a tipo variable es más bajo que el de una hipoteca a tipo fijo. Esto es normal, cualquier entidad deseará protegerse, en la medida de lo posible, de variaciones al alza de los tipos de interés y, para ello, cobrará un interés más alto de salida en un tipo fijo que en uno variable; así pues, si una hipoteca a tipo variable se pudiera contratar hoy al 3%, seguramente su hermana a tipo fijo sería al 4%.
¿Qué es el Euribor?
Se trata del índice de referencia más utilizado en las revisiones de las hipotecas a tipo variable. Para dar una definición bastante exacta de cómo funciona este índice, véase un extracto tomado de la Wikipedia y correspondiente a la definición de euribor:
“El Euribor (acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, es decir, tipo europeo de oferta interbancaria) es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a prestar dinero en el mercado interbancario del euro (es decir, a otros bancos). Se calcula usando los datos de los 26 principales bancos que operan en Europa, y su valor mensual es muy utilizado como referencia para los préstamos bancarios. Se trata, por tanto, de un tipo de interés de mercado y no de un tipo de interés que fije el Banco Central Europeo”.
Normalmente, al revisar una hipoteca variable, se observa el Euribor del mes o dos meses anteriores (eso dependerá de lo pactado en la escritura de cada hipoteca) y se le añade un tanto por ciento, o diferencial. Por ejemplo, si el Euribor de junio era un 1% y la hipoteca revisa en Septiembre al Euribor más un diferencial del 2%, el tipo resultante para el nuevo período y hasta la próxima revisión será del 3%, así de simple.
Decir también que hay varios Euribor diferentes, a un mes, a tres meses, a un año. El más usual en las hipotecas a tipo variable es el Euribor a un año, y éste será el que usemos para hacer nuestra reflexión en este artículo.
La evolución del Euribor a un año.
Realmente, la variación que ha sufrido el principal índice de referencia de las hipotecas a tipo variable ha sido dramática. Como dicen que una imagen vale más que mil palabras, veamos una sencilla tabla con la evolución del Euribor a un año de los primeros días de los meses de junio de los últimos diez años, el mes de junio se ha tomado al azar y para continuar luego con el mismo ejemplo anterior. Veamos:
| Año | Euribor |
| 2006 | 2,621% |
| 2007 | 3,806% |
| 2008 | 4,209% |
| 2009 | 0,882% |
| 2010 | 0,361% |
| 2011 | 1,058% |
| 2012 | 0,317% |
| 2013 | 0,087% |
| 2014 | 0,244% |
| 2015 | 0,161% |
Tal y como se puede ver, en los últimos años ha habido una variación dramática en el Euribor a un año, creo que huelga ninguna explicación más, salta a la vista.
Ejemplo de hipoteca a tipo variable.
Imaginemos una hipoteca de capital 100.000€, a veinte años y a tipo variable al Euribor a un año de junio de cada año más dos puntos. Veamos, a partir de la tabla anterior, cómo quedarían los tipos de interés para cada año y las correspondientes cuotas mensuales:
| Año | Euribor | Nuevo tipo | Cuota mensual |
| 2006 | 2,621% | 4,621% | 639,20€ |
| 2007 | 3,806% | 5,806% | 705,28€ |
| 2008 | 4,209% | 6,209% | 728,54€ |
| 2009 | 0,882% | 2,882% | 548,71€ |
| 2010 | 0,361% | 2,361% | 523,16€ |
| 2011 | 1,058% | 3,058% | 557,51€ |
| 2012 | 0,317% | 2,317% | 521,03€ |
| 2013 | 0,087% | 2,087% | 510,01€ |
| 2014 | 0,244% | 2,244% | 517,52€ |
| 2015 | 0,161% | 2,161% | 513,54€ |
Es decir, que las cuotas mensuales que nos tocarían pagar por nuestra hipoteca a tipo variable al Euribor más dos puntos podrían oscilar entre el máximo de 728€ de 2008 y el mínimo de 510€ de 2013, ello implica una diferencia mensual de 218 euros mensuales entre una y otra. Es decir que nuestra hipoteca nos habría costado, si multiplicamos la diferencia por los doce meses que dura un año, la friolera de 2.616€ más en 2008 que en 2013. Habida cuenta de que el estudio sólo recoge los últimos diez años, nos podemos dar cuenta de cómo puede cambiar el escenario y, con él, nuestra cuota mensual a pagar.
¿Y la hipoteca a tipo fijo?
Si agarramos el ejemplo anterior, de la hipoteca de capital 100.000€, a veinte años y le aplicamos una tipo de interés fijo del 3,75%, que es un tipo bastante de mercado en la situación actual, la cuota resultante sería de 592,89€ durante toda la vida de la hipoteca. Además, sin oscilaciones, ni sobresaltos.
¿Seguro que me conviene un tipo fijo?
Valórelo, haga una reflexión, tenga en cuenta que una hipoteca se contratará normalmente a largo plazo, a veinte, veinticinco o treinta años. Si la evolución de los tipos de interés y de las cuotas mensuales de una hipoteca de sólo cien mil euros a sólo veinte años y sólo durante los últimos diez años ha sido la que hemos visto antes, ¿qué no puede pasar en los próximos veinte, veinticinco o treinta años?, ¿y si la hipoteca fuera de doscientos mil euros a treinta años?
No, no se trata de una noticia real, pero algún día una noticia como ésta se puede producir, quizá no de sopetón, quizá lo haga de manera pausada, pero el Euribor, desengáñese, algún día empezará a subir y, con él, las cuotas de los préstamos hipotecarios que se vayan revisando.
Sobretodo, tenga en cuenta que el Euribor está en mínimos y que sólo puede subir, pues no le queda recorrido para bajar.
Es decir, cuando un valor está a cero, simplemente no puede bajar más, sólo puede subir, y eso es de lógica. La pregunta es el “cuándo“. No se sabe cuándo subirá pero un día u otro lo hará, y más si contamos el largo plazo que implica cualquier hipoteca, de ello no tenga la menor duda.
Por lo tanto, sea previsor, es evidente que contratar hoy una hipoteca a tipo variable resulta en un tipo de interés seguramente más bajo que el de una hipoteca a tipo variable, pero no olvide nunca que el Euribor puede oscilar, y mucho. ¿Está seguro que no prefiere la tranquilidad de la cuota fija? Negocie para su hipoteca un buen tipo fijo con su banco, déjese asesorar, y ya verá como a la larga no se arrepentirá.
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