Desde junio de 2013, según el Real Decreto 235/2013, será obligatorio disponer de un certificado energético para cada inmueble que se desee vender o alquilar. Siempre que dicho inmueble esté destinado a albergar personas y, por lo tanto, esté climatizado, por eso no afecta a trasteros, almacenes o plazas de garaje.

El objetivo del Certificado Energético es que el posible comprador o inquilino tenga la información sobre el consumo energético del inmueble, como un factor más a tomar en cuenta dentro de su decisión de compra. Con esto se pretende incentivar la mejora de la eficiencia energética por parte de los propietarios y promotores.

Al igual que hoy en día no existen electrodomésticos clase C o D, por que nadie los compraría, en el futuro, las viviendas más valoradas serán aquellas con una buena calificación energética. Si bien, es cierto que en estos momentos los destinatarios de la información energética no son conscientes de su valor, por lo tanto ni exigen el certificado antes de elegir el inmueble, ni suelen considerar comprar o alquilar el inmueble de mejor calificación.

Ya desde el 1 de noviembre de 2007 se viene exigiendo el Certificado Energético en los inmuebles nuevos, pero la novedad es que desde 2013 se ha empezado a exigir en los edificios existentes que quieran venderse o alquilarse. Las Directivas de la Unión Europea así lo requieren, con el objeto de fomentar el ahorro y disminuir la dependencia europea del petróleo.

¿Qué significa la letra del certificado energético?

Las letras de calificación energética de los edificios siguen una escala desde la letra G, la peor, a la A, de forma parecida a las letras de los aparatos eléctricos.

La letra del Certificado Energético nos indica lo que consume nuestro inmueble con un uso normal y también el CO2 que emite a la atmósfera, pero sólo en el apartado de climatización y agua caliente sanitaria. Es decir, lo que se va a consumir durante un año en calefacción, refrigeración y agua caliente, independientemente de que se utilicen diferentes energías.

En cada caso concreto se indicará el tipo de energía empleada para calefacción: gas, gasóleo, electricidad, biomasa, geotermia, aerotermia o carbón (este último ya casi no se usa). La forma de comparar el consumo con diferentes combustibles es mediante coeficientes correctores, que se aplican para obtener el resultado de energía primaria consumida. La energía primaria considera también las pérdidas en el transporte y el coste energético en la producción de cada energía.

Valores de los consumos diferenciados en el Certificado Energético

En la imagen se observa un apartado para iluminación que sólo se aplica a edificios del sector terciario, como oficinas o locales.

En este proceso de determinación de la energía primaria en función de la consumida, se bonifican todas las energías renovables: eólica, biomasa, cogeneración, fotovoltaica, solartérmica, aerotermia o geotermia. Por ello, siempre las mejores calificaciones, la A y B, se adjudican a las instalaciones que cuenten con renovables, así pues sin empleo de energías renovables será muy difícil pasar de la letra C o D.

El Ministerio de Industria, Energía y Turismo tiene es su página web un apartado con respuesta a las dudas más frecuentes respecto al certificado energético.

¿A que nos obliga el Certificado Energético?

Como ya se ha mencionado antes, el certificado energético tiene un propósito informativo, pues las exigencias en materia de eficiencia energética para los inmuebles nuevos son mucho mayores ahora que hace 35 o 50 años. Actualmente se aplica el Código Técnico de la Edificación que recoge tanto exigencias de la Unión Europea, como avances tecnológicos que no existían cuando se construyó la mayor parte de inmuebles existentes.

Los inmuebles existentes ya cumplían la normativa vigente cuando se construyeron, por eso ahora no se podrían aplicar retroactivamente las normas actuales. Por otro lado, se quiere incentivar la rehabilitación energética para una mejora de las condiciones térmicas de los edificios, pero de momento no hay sanciones para los más derrochadores.

Vivienda con su etiqueta energética

Por tanto el certificado energético, a día de hoy, no obliga a nada, sin embargo, sí incluye dentro del informe, a la vez que el desglose de consumos de energía para climatización, un apartado de propuestas de mejoras para el ahorro de energía.

Calefactor de pared de bajo consumo Digiteck

En el apartado de mejoras se pueden proponer muchos tipos de reformas y mejoras en: aislamiento, acristalamiento, instalaciones, cambio de combustible, etc. Se evalúa no sólo el ahorro energético, sino la inversión necesaria y su plazo de amortización, según una previsión en la evolución de los precios de los combustibles.

¿Cómo se consigue el Certificado Energético y su “etiqueta”?

Están habilitados para elaborar informes de Calificación Energética todos los titulados en una carrera técnica, es decir, arquitectos, aparejadores e ingenieros técnicos y superiores. Para confeccionar el informe primeramente se hace una visita al inmueble con el fin de recabar toda la información necesaria referida a instalaciones, condiciones constructivas y también de orientación y ubicación del inmueble.

Cada inmueble se ubica en una zona climática con diferente grado de severidad invernal y estival. La zona de Madrid es la D3, que indica un invierno severo con la D, siendo la letra E la que corresponde a zonas como Burgos o Soria. El 3 indica un verano cálido y, por ejemplo, En Sevilla el verano se clasifica con un 4 y el invierno con una B.

Según la zona climática a la que corresponde mi inmueble se le consideran unas condiciones de uso diferentes, pues ni las instalaciones tendrán igual funcionamiento, ni las necesidades de climatización serán las mismas.

Una vez he contratado con el técnico mi certificado energético, se ha realizado la toma de datos dentro del inmueble y se me ha entregado el informe; es obligación del propietario registrar el certificado en la Comunidad Autónoma. Con el registro se recibe la etiqueta del informe expedida por la Comunidad, que le adjudica un número de registro.

La etiqueta se debe exhibir durante la comercialización del inmueble. Esto es importante, porque, aunque la mayoría sólo entrega copia del certificado durante la firma del contrato, no es lo que dice la ley, que obliga a disponer previamente de la etiqueta. La información energética del inmueble debe ofrecerse a los interesados en el inmueble antes de la firma del contrato, pues el objetivo que se persigue es que los consumidores demanden la eficiencia energética.

Al mostrar la etiqueta en la publicidad del inmueble se permite reducir su tamaño proporcionalmente siempre que sea legible y, además, se puede sólo mostrar la parte de la escala con los valores de energía primaria y emisiones.

¿Qué letra puedo esperar para mi inmueble?

Como ya se ha indicado anteriormente, las letras mejores, A y B, se atribuyen a los edificios que cuentan con energías renovables y muy buenas condiciones térmicas del edificio. La mayoría de los edificios construidos en los años 70 u 80 se clasifican con la letra E o F, incluso con la G.

En cualquier caso, la clasificación varía, dentro del mismo edificio, de un inmueble a otro, influyendo la ubicación del piso o local, su orientación y las mejoras que se hayan hecho en él. También es posible hacer un certificado energético de todo el edificio, debiendo registrarlo cada propietario con su propia referencia catastral y no la comunidad de propietarios.

De hecho, los edificios de nueva construcción no tienen un certificado diferente por cada piso, sino uno de todo el edificio. Si el piso o local cuenta con mejoras o con una buena orientación, es fácil que con un certificado individualizado obtenga mejor calificación.

En la etiqueta figuran dos valores, el correspondiente a energía primaria consumida por metro cuadrado útil (Kwh/m².año) y el valor de CO2 emitido, también por metro cuadrado útil (Kg CO2/m².año) .

Etiqueta energética registrada

Cada valor puede estar incluido en una letra diferente de la escala de calificación, pues para diferentes combustibles la emisión varía y, por ejemplo, en el caso de la biomasa se compensa la emisión con el oxígeno producido por el árbol del que procederá el pellet.

¿Para que más sirve el certificado energético?

Si se desea solicitar alguna ayuda para la rehabilitación energética nos pedirán que presentemos el certificado energético y con este se podrá medir el grado de mejora en la eficiencia energética. El objetivo de la rehabilitación será cambiar la calificación energética, pasando, por ejemplo, de tener una letra F a contar con una D o C, según la importancia de la reforma realizada.

Se especula también con posibles bonificaciones enel impuesto de bienes inmuebles para las mejores calificaciones, pero esta es una competencia de los ayuntamientos y por el momento no parece que haya ningún avance en ese sentido.

Normativa aplicable

El 5 de abril de 2013 se aprueba el Real Decreto 235/2013 con el:
Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios
Desde el 1 de junio de 2013, la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. Este Procedimiento básico será de aplicación a:
a) Edificios de nueva construcción.
b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.
c) Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.
2. Se excluyen del ámbito de aplicación: (….)
e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2 .
* Artículo 1. Objeto, finalidad y definiciones.
r) Parte de un edificio: unidad, planta, vivienda o apartamento en un edificio o locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, diseñados o modificados para su utilización independiente.

Ley 8/2013, de 26 De Junio, Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.
Infracciones y Sanciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios

TÍTULO PRELIMINAR. Disposiciones generales. (….)
Disposiciones adicionales.
• Disposición adicional tercera. Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
• Disposición adicional cuarta. Sanciones en materia de certificación energética de edificios y graduación. (….)

PREÁMBULO I (….)
Casi el 58 % de nuestros edificios se construyó con anterioridad a la primera normativa que introdujo en España unos criterios mínimos de eficiencia energética: la norma básica de la edificación NBE-CT-79, sobre condiciones térmicas en los edificios. La Unión Europea ha establecido una serie de objetivos en el Paquete 20-20-20 «Energía y Cambio Climático», que establece, para los 27 países miembros, dos objetivos obligatorios: la reducción del 20 % de las emisiones de gases de efecto invernadero y la elevación de la contribución de las energías renovables al 20 % del consumo, junto a un objetivo indicativo, de mejorar la eficiencia energética en un 20 %. (….)
Disposición adicional tercera. Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

1. Constituyen infracciones administrativas en materia de certificación de eficiencia energética de los edificios las acciones u omisiones tipificadas y sancionadas en esta disposición y en la disposición adicional siguiente, sin perjuicio de otras responsabilidades civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir.

2. Las infracciones en materia de certificación energética de los edificios se clasifican en muy graves, graves y leves. (….)

4. Constituyen infracciones graves:

d) Exhibición de una etiqueta que no se corresponda con el certificado de eficiencia energética válidamente emitido, registrado y en vigor.
e) Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario.

Disposición adicional cuarta. Sanciones en materia de certificación energética de edificios y graduación.

1. Las infracciones tipificadas en la disposición adicional tercera bis (nueva) serán sancionadas de la forma siguiente:

a) Las infracciones leves, con multa de 300 a 600 euros.
b) Las infracciones graves, con multa de 601 a 1.000 euros.
c) Las infracciones muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros.

2. No obstante lo anterior, en los casos en que el beneficio que el infractor haya obtenido por la comisión de la infracción fuese superior al importe de las sanciones en cada caso señaladas en el apartado precedente, la sanción se impondrá por un importe equivalente al del beneficio así obtenido.

En la graduación de la sanción se tendrá en cuenta el daño producido, el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteración.