Las comunidades de propietarios obligadas a mejorar su accesibilidad

La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana obliga a las comunidades de propietarios, desde diciembre de 2015, a adoptar las medidas necesarias para la accesibilidad universal.

Varias leyes, desde la Ley 13/1982, de 7 de abril, de integración social de los minusválidos, hasta la Ley 26/2011, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad han tratado el tema de la accesibilidad. También el Código Técnico de la Edificación, CTE, en su documento Seguridad de Utilización y Accesibilidad, SUA 9, recoge los requisitos para itinerarios accesibles y otras medidas de accesibilidad.

Es una nueva obligación, tanto para las comunidades de propietarios, como para los inmuebles de las Administraciones

Se refiere a la “accesibilidad universal”, lo que significa que no sólo implica la eliminación de barreras arquitectónicas, sino cualquier barrera que exista  para personas con discapacidad sensorial o con movilidad reducida.

Esto significa que las medidas de mejora de la accesibilidad pueden ser actuaciones como por ejemplo:
• mejoras en la señalización o en la manejabilidad en instalaciones o mobiliario
• mecanismos de detección de personas para controlar la iluminación
• información sonora y visual
• bandas de señalización con contraste en el pavimento
• altura accesible de cualquier interruptor, mecanismos de apertura o interfonos

Las medidas de accesibilidad más comunes, sin embargo, suelen ser la colocación de rampas, ascensores o plataformas. En estos casos es aconsejable un estudio previo para considerar, no sólo la viabilidad técnica, sino la idoneidad para el usuario concreto y se debe intentar que la mejora sea útil para el máximo de personas, incluso sin discapacidad.

Por ejemplo, una plataforma elevadora no es la solución mejor, por sus costes y porque pocos podrán beneficiarse de ella. Casi siempre es mejor instalar una rampa, aunque requiere más espacio. La rampa, asimismo, debe reunir condiciones que la hagan accesibles: la pendiente no puede ser alta y requiere barandilla apropiada, así como fácil acceso y desembarco.

Los anchos de las puertas son otro ejemplo de medida de accesibilidad que beneficia a todas las personas. Un ancho mayor es el que cuentan las puertas en los trayectos accesibles y facilita el paso con sillitas infantiles dobles, con muletas o con alguna carga.

Este es el símbolo internacional de accesibilidad universal, por lo que no se refiere tan sólo a las barreras arquitectónicas, sino a barreras de todo tipo.

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Símbolo Internacional de Accesibilidad

Ascensor accesible

Ascensor accesible

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Ejemplos de medidas de Accesibilidad arquitectónica y sensorial

o Accesos a nivel de calle sin resaltes, ni escalones

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o Escaleras con pasamanos continuo

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o Ascensores con botonera accesible

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o Mecanismos de apertura de puertas fáciles o automatizados con detección de personas

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o Eliminación o señalización de obstáculos. Por ejemplo, en el caso de los extintores de incendios deberían señalizarse desde el suelo

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o Iluminación suficiente y con detectores de presencia

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o Baja resbalicidad de los suelos y adecuado contraste del pavimento señalizando los cambios de nivel

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También es obligación de la comunidad evaluar la accesibilidad del inmueble

El Informe de Evaluación de los Edificios, IEE (antes Inspección Técnica de Edificios, ITE) incluirá a partir de ahora un apartado referido a la accesibilidad. En este apartado se comprueban multitud de puntos respecto a la accesibilidad del inmueble existente. Esta información llegará a las Administraciones y servirá de base para la elaboración de estudios sobre la situación de accesibilidad del parque inmobiliario actual.

El IEE es obligatorio para todos los inmuebles con más de 50 años a partir de la Ley de Regeneración, rehabilitación y renovación urbanas. Antes el ITE era obligatorio por ordenanza municipal, pero ahora se obliga a todos los inmuebles del territorio nacional por ley.

El documento del IEE incluye el informe de conservación, el informe de accesibilidad y el certificado energético de todo el inmueble. Será suscrito por un técnico habilitado, que le dará la valoración positiva o negativa, según las deficiencias que encuentre y en relación con su gravedad y su subsanación en el plazo marcado.

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Rejilla de desagüe enrasada con el pavimento

Pavimento podotactil

Pavimento podotactil (40 cm es el ancho estandar)

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¿En que consisten los “ajustes razonables” en materia de accesibilidad a los que se refiere la ley?

Lo cierto es que es un concepto que no está suficientemente definido, por lo que nadie sabe muy bien a que se refiere. En cualquier caso, podemos entender que se quiere evitar que se lleven a cabo proyectos de una envergadura desproporcionada, en relación con los beneficios que se pretendan conseguir. Es decir, no implicarán una inversión que no esté debidamente justificada. No debe considerarse adecuada una mejora de accesibilidad cuyas dificultades técnicas hagan muy difícil o costosa la implantación.

En lenguaje coloquial diríamos que se intenta no “matar moscas a cañonazos”. El problema es quien y como determina lo que es “razonable”. Por eso una regla para el acercamiento a un límite razonable, es el tope de doce mensualidades de gasto corriente. Esta es la cantidad que será obligatoriamente asumida por todos los vecinos para sufragar el coste de una obra de rehabilitación.

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Normativa aplicable en materia de accesibilidad

Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
(….) la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que exige la realización de los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (con sus obras correspondientes), estableciendo incluso un plazo, que finaliza en el año 2015, momento a partir del cual pueden ser legalmente exigidos, tanto para los edificios, como para los espacios públicos urbanizados existentes y, por tanto, también controlados por la Administración Pública competente.

(….) Disposición final primera. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal.

Se modifican los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposición adicional de la Ley 49/1960,de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

(….) Cuatro. El artículo 10 queda redactado de la siguiente manera:
«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

CTE. Documento Básico SUA. Seguridad de utilización y accesibilidad
Este Documento Básico (DB) tiene por objeto establecer reglas y procedimientos que permiten cumplirlas exigencias básicas de seguridad de utilización y accesibilidad. Las secciones de este DB se corresponden con las exigencias básicas SUA 1 a SUA 9. La correcta aplicación de cada Sección supone el cumplimiento de la exigencia básica correspondiente. La correcta aplicación del conjunto del DB suponeque se satisface el requisito básico “Seguridad de utilización y accesibilidad”.
(….)12.9. Exigencia básica SUA 9: Accesibilidad
Se facilitará el acceso y la utilización no discriminatoria, independiente y segura de los edificios a las personas con discapacidad.

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