Cuando hablamos de burbujas económicas, nos referimos a fenómenos que se producen más o menos de manera reiterada en el tiempo y que, básicamente, se ciñen en el precio de un bien o una familia de bienes y en el comportamiento del consumidor respecto al mismo. En pocas palabras, se produce una burbuja cuando el precio de un bien sufre una subida constante y fuera de toda lógica y, aparte, la demanda sobre el mismo no se ve afectada e, incluso, aumenta.

Todo ello parece un contrasentido, pues es sabido que si el precio aumenta, según la Teoría Económica Clásica, la demanda debería disminuir y, al revés, si el precio disminuye, entonces la demanda debería aumentar; lo cierto es que si se produce una burbuja, aparentemente, las normas se transgreden, y es que la Teoría Clásica, en estos casos, no tiene en cuenta muchas de las variables que, puntualmente, influyen en el comportamiento del consumidor, y una de ellas son las expectativas.

Las expectativas no sin sino un componente subjetivo de toda decisión de comprar, compramos algo para satisfacer una necesidad, pero también lo podemos comprar con más facilidad ante una perspectiva de una posible transmisión ulterior o venta fácil y, si ésta se produjera a mayor precio al que estuviéramos adquiriendo el bien, mejor que mejor. En pocas palabras, quizá el precio no importe tanto si la perspectiva es la venta fácil y con beneficios. Cuando esto sucede, aquel componente subjetivo del precio que nos dice si algo es caro o barato simplemente desaparecerá, cualquier precio nos parecerá bueno y habremos entrado en una situación de burbuja.

La Historia está llena de casos de burbujas, pasó en el siglo XVII, en Holanda con los tulipanes, a principios del XX, afectando a los valores bursátiles de la Bolsa de Nueva York y, esta vez, le tocó al mercado inmobiliario. Una burbuja siempre tiene un recorrido parecido, una novedad que aparece en el mercado, un producto que se vuelve muy atractivo, una especulación a futuro desmesurada, un endeudamiento descontando ventas futuras con ganancias y un pinchazo o corrección brusca, que atrapa a quienes entraran a última hora. Lo curioso del caso es que, esta vez, le tocara la burbuja a un sector cuyos productos tienen un precio muy alto y que, normalmente, requieren de financiación a largo plazo para su adquisición, como es el Mercado Inmobiliario. En este ensayo, intentaré comentar, desde un punto de vista estrictamente personal, algunos de los hechos que sucedieron durante la pasada Burbuja Inmobiliaria y que, tal vez, a veces no sean tenidos suficientemente en cuenta.

La vida está llena de decisiones trascendentales, y una de ellas, y más en este país, es precisamente la de adquirir una vivienda. En Europa existen muchos países cuya cultura tolera con facilidad el alquiler, son países en los que se ve como normal y habitual la movilidad geográfica y donde, quizá, el apego a la tierra no es tan exacerbado como en el nuestro; no obstante, aquí, lo normal es aspirar a adquirir una vivienda, de aquí que siempre haya una demanda de vivienda latente en el mercado. El problema, esta vez, fue que los precios inmobiliarios empezaran a subir, a principios de este nuevo siglo XXI, coincidiendo con varios hechos, muchos de ellos suficientemente comentados y conocidos en muchos foros, y seguro que me dejo alguno, por lo que no me voy a alargar con ellos. no obstante, quisiera hacer mención, sobretodo, del último de ellos:

Hubo cambios regulatorios, como la llamada Ley del Suelo, que hicieron aumentar y mucho el suelo urbano a disposición de la construcción.
Paralelamente, se produce la llegada del Euro y, con él, una auténtica inundación de dinero en los Mercados y una drástica bajada de los tipos de interés. Ya se sabe aquello de que, si la oferta de dinero aumenta, su precio baja.
También, sobre las mismas fechas, año 2000, se produce una liberalización de los intermediarios inmobiliarios, ya no era un requisito indispensable tener una titulación de API o similar para poder ejercer la profesión de intermediario inmobiliario, todo el mundo podía abrir una agencia de fincas.
Por último, y este es el hecho que quisiera analizar en este artículo, se produce un aumento de los plazos de vencimiento de las hipoteca, paralelo a una disminución drástica de sus tipos de interés, hecho que, sin duda, afectó a las cuotas mensuales hipotecarias, a lo que cada persona que debe una hipoteca debe pagar mensualmente para ir devolviendo su préstamo.

Las cuotas hipotecarias

La cuota de amortización de un préstamo incluye tanto capital amortizado como intereses; en España, el sistema más usado de amortización en préstamos de cualquier tipo es el de cuotas constantes. Por lo tanto, ante la decisión de pedir un préstamo a una u otra entidad bancaria, el consumidor va a tener en cuenta varios factores, el tipo de interés, las comisiones de apertura, los gastos anejos a la operación y, por supuesto, la cuota mensual a pagar.

Por tanto, propongo un sano ejercicio, vamos a calcular diferentes importes de hipotecas a diferentes vencimientos y tipos de interés. esto es así porque debemos tener en cuenta que, en 1997, los tipos de interés de las hipotecas rondaban el 13% y no se concedían a más de diez años, posteriormente, los importes de las hipotecas fueron aumentando, los vencimientos alargándose y sus tipos de interés, bajando. Si analizamos de manera somera cuál ha sido el comportamiento de las cuotas hipotecarias durante el decenio que va desde 1997 hasta 2007, podemos observar lo siguiente:

Una hipoteca de 50.000€, firmada en 1997, a diez años, y con un tipo de interés del 13%, supone una cuota mensual de 761,37€.
Una hipoteca de 100.000€, firmada en 2000, a veinte años, y con un tipo de interés del 7%, supone una cuota mensual de 775,29€.
Una hipoteca de 150.000€, firmada en 2005, a veinticinco años, y con un tipo de interés del 3,5%, supone una cuota mensual de 750,93€.
Por último, una hipoteca de 200.000€, firmada en 2007, a cuarenta años, y con un tipo de interés del 3,5%, supone una cuota mensual de 774,78€

¿Qué podemos ver en este simple ejercicio? Pues, simplemente, que, si bien el valor de la hipoteca se ha multiplicado por cuatro, el tipo de interés bajó drásticamente durante el período estudiado, a la vez que el plazo de amortización aumentaba. Resultado, la cuota hipotecaria se mantuvo más o menos constante, y aquí está el quid de la cuestión.

Porque, vamos a ver, alargando el plazo de la financiación se consiguen cuotas mensuales más bajas, cierto, pero, lamentablemente, la fórmula que calcula las cuotas mensuales no es lineal con el tiempo, por lo que el efecto de ir añadiendo años al vencimiento se va traduciendo en un decremento de la cuota mensual cada vez menor. Como ejercicio, propongo calcular la cuota de un préstamo de 200.000€ al 3%,a diez, veinte, veinticinco, treinta, cuarenta y cincuenta años, las cuotas resultantes serían, sucesivamente, de 1.931,21€, 1.109,19€, 948,42€, 843,20€ y 643,95€.

Obsérvese la diferencia en las cuotas mensuales resultantes y se verá claramente como al final, añadir más años a nuestra hipoteca ya no es solución para intentar mantener las cuotas; por mucho que añadamos tiempo, no conseguimos que la cuota baje significativamente, es decir, la diferencia en la cuota mensual de treinta a cuarenta años es superior a la calculada entre cuarenta y cincuenta años. Por lo tanto, llegó un momento en que la subida de precios de las viviendas ya no se podía compensar alargando el plazo de la financiación, y allí llegó el máximo de la burbuja inmobiliaria, allá por 2007. Y, a todo ello, no debemos olvidarnos de que la mayoría de los préstamos hipotecarios en este país son a tipo variable, y los tipos de interés bajan, y también suben.

La percepción real del precio de la vivienda

Ante la necesidad de adquirir una vivienda, se pueden producir dos situaciones, o bien la adquirimos con nuestros propios fondos, es decir, tenemos suficiente dinero ahorrado para poder pagar la vivienda al contado, o bien debemos solicitar financiación para poder realizar nuestra operación. En el caso de solicitar financiación, muy probablemente deberemos estudiar pedir un préstamo hipotecario para poder conseguir el dinero necesario para nuestra compra. ¿Cuál es una de los baremos más importantes a la hora de estudiar una hipoteca? Pues, precisamente, el del punto anterior, la consabida cuota a pagar, en resumidas cuentas, ¿cuánto me tocará pagar cada mes? y quizá, menos, el tiempo de duración del préstamo y otros baremos.

Hemos llegado, pues a la reflexión final, ¿por qué si el precio de la vivienda subía no bajaba su demanda? pues, precisamente, por muchos factores, pero seguro que el hecho de que las cuotas hipotecarias se mantuvieran más o menos constantes tuvo algo que ver. En resumidas cuentas, el precio de la vivienda, en ese momento, quizá no fuera tanto el precio en sí sino la cuota mensual a pagar, y allí quizá un factor de error, descontar como constante algo que es totalmente variable, el tipo de interés; bastó una subida de los tipos de interés, allá por 2008, al principio de la crisis y el pinchazo de la burbuja para que aquellas cuotas se demostraran no tan constantes como parecían. Por lo tanto, en este caso, en mi opinión, no fue que la Teoría Clásica fallara, sino que se demostró acertada, lo que falló quizá fue que la percepción del precio de la vivienda no fuera el precio de la misma en sí, que no paraba de subir, sino la cuota mensual a pagar, que se mantenía constante. Como conclusión, el precio de la vivienda, en ese momento y en muchos casos, fue más el “cuánto me toca pagar cada mes” que el precio en sí, y a los hechos me remito.